Part 1
趨勢(shì)
房地產(chǎn)行業(yè)作為信托公司和資管公司投資經(jīng)營(yíng)的重要領(lǐng)域，具有資金密集、專業(yè)性強(qiáng)等天然屬性，為實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資管理目標(biāo)，需通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在適度的范圍內(nèi)。而為房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)服務(wù)的首佳投后管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目保駕護(hù)航的專家。
近些年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、資管監(jiān)管日趨嚴(yán)格、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí)等情況，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)也不斷上升。自2019年以來(lái)，在“房住不炒”的政策定位下，因《關(guān)于規(guī)范金融企業(yè)對(duì)地方政府和國(guó)有企業(yè)投融資行為有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)金〔2018〕23號(hào)）、《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》、三條紅線等種種政策性原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)全行業(yè)面臨下行壓力，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，投資資金總量持續(xù)下滑：
截至2021年第二季度，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為2.08萬(wàn)億元，同比下降16.94%，環(huán)比下降4.39%；房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至13.01%，同比降低1.16%，環(huán)比降低0.6%。
與此同時(shí)，響應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，全國(guó)房?jī)r(jià)水平呈穩(wěn)中緩降趨勢(shì)：上半年，全國(guó)住宅新房成交均價(jià)為10,702元/平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，二季度均價(jià)為10,605元/平方米，較一季度的均價(jià)10,842元/平方米環(huán)比下降2.2%。
在這樣的大環(huán)境中，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型速度加快，部分信托項(xiàng)目開(kāi)始與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展股權(quán)類業(yè)務(wù)合作。對(duì)于房地產(chǎn)信托項(xiàng)目——尤其是股權(quán)類的信托項(xiàng)目，精準(zhǔn)嚴(yán)密的投后管理工作成為風(fēng)險(xiǎn)控制工作中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。
Part 2
難點(diǎn)
首佳投后管理團(tuán)隊(duì)，從2011年開(kāi)始，躋身于投后管理業(yè)務(wù)的大潮。憑借出色的表現(xiàn)贏得客戶和市場(chǎng)的肯定。其業(yè)務(wù)橫跨債權(quán)和股權(quán)項(xiàng)目，住宅和商業(yè)項(xiàng)目，不良資產(chǎn)及其他項(xiàng)目等。從豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出股權(quán)項(xiàng)目監(jiān)管難點(diǎn)如下：
股權(quán)投后管理工作難點(diǎn)：
難點(diǎn)一：
監(jiān)管流程的溝通和交底。投后駐場(chǎng)人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)，在有條件的情況下，應(yīng)在委托人的配合下對(duì)參與各方進(jìn)行從合約到流程的完整交底。一般來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人員分工各不相同，且有自己特定的開(kāi)發(fā)流程和流程負(fù)責(zé)人，為保證投后監(jiān)管工作有效落地，在有條件的情況下，投后駐場(chǎng)需要從頭到尾完整交底，熟悉整個(gè)投資項(xiàng)目的流程及各事項(xiàng)的負(fù)責(zé)人，減少后期開(kāi)發(fā)溝通成本。
難點(diǎn)二：
抵押物安全性管理。雖然不少信托機(jī)構(gòu)開(kāi)始與地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展股權(quán)合作，很多情況下會(huì)作出部分債務(wù)性質(zhì)的安排。此時(shí)會(huì)存在以委托人為抵押權(quán)人的抵押物，抵押物的安全性也成為投后管理的一大重點(diǎn)。為了保證抵押物品的安全性，投后駐場(chǎng)需要定期的前往房地產(chǎn)信息交易中心，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以杜絕風(fēng)險(xiǎn)，保障委托人利益。
難點(diǎn)三：
工程管理。在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中，開(kāi)發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)面面俱到，而委托人可能更關(guān)注財(cái)務(wù)、成本、銷售回款等。對(duì)于工程，委托人關(guān)注較少。但近年來(lái)越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)意識(shí)到工程管理的重要性，因?yàn)楣こ淌┕す芾頉Q定著整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、安全和質(zhì)量。一個(gè)對(duì)工期和成本有要求的項(xiàng)目，緊抓工程管理有著重要的意義。以往的債權(quán)類項(xiàng)目，工程管理交由開(kāi)發(fā)商管控，投后管理人員僅負(fù)責(zé)從旁監(jiān)督即可。但是股權(quán)類項(xiàng)目，尤其是存在代建單位的項(xiàng)目，投后監(jiān)管的重心也需要挪到對(duì)工程施工的監(jiān)管上面來(lái)。
難點(diǎn)四：
成本管理。在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中，成本管理也是投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商共同關(guān)注的管控難點(diǎn)。成本管理需要關(guān)注三個(gè)難點(diǎn)：對(duì)賭協(xié)議、重要招標(biāo)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控。簽署對(duì)賭協(xié)議，是控制項(xiàng)目成本的有效手段。投資端的對(duì)賭主要是針對(duì)五證取得時(shí)間、可售面積、去化率、銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本等進(jìn)行對(duì)賭，開(kāi)發(fā)商觸發(fā)對(duì)賭（或違約）條件后可按合同約定進(jìn)行處罰甚至是回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，而開(kāi)發(fā)商是否觸發(fā)對(duì)賭條件則主要通過(guò)投后監(jiān)管進(jìn)行確認(rèn)。重要招標(biāo)則是對(duì)項(xiàng)目的重要工程的招標(biāo)流程合規(guī)合理性的監(jiān)督，包括總承包工程、公區(qū)精裝工程、園林工程、水電工程等，通過(guò)在合規(guī)的招標(biāo)流程中比選合格供應(yīng)商來(lái)控制成本。最后，還需要關(guān)注動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，確保目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、結(jié)算成本三本合一。
難點(diǎn)五：
未售物業(yè)貨值評(píng)估方法的確定。從項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)、監(jiān)管過(guò)程中一直到項(xiàng)目退場(chǎng)，會(huì)伴隨著一些未售物業(yè)（或抵押物）的貨值評(píng)估。這部分物業(yè)大多是滯銷物業(yè)，包括底商和車位，銷售速度滯后。在評(píng)估上，價(jià)格不可能參考?xì)v史售價(jià)，但如何評(píng)估這部分物業(yè)，需要投后駐場(chǎng)在投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商之間周旋，對(duì)物業(yè)價(jià)格達(dá)成一致，避免產(chǎn)生糾紛。
Part 3
結(jié)語(yǔ)
股權(quán)項(xiàng)目的監(jiān)管，對(duì)于第三方投后監(jiān)管團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)有著更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。首佳顧問(wèn)投后管理團(tuán)隊(duì)具有誠(chéng)實(shí)守信、積極認(rèn)真、精通業(yè)務(wù)的基本特質(zhì)，能夠通過(guò)專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)至上的工作理念，為每一個(gè)客戶提供量身打造的投后監(jiān)管服務(wù)，在確保資金安全的同時(shí)，提高委托人的時(shí)間效能，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。
（注：本文由首佳顧問(wèn)原創(chuàng)發(fā)表，作者：北京評(píng)估事業(yè)群 業(yè)務(wù)三部 張明飛。如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系首佳顧問(wèn)，轉(zhuǎn)載文章需在文章前寫(xiě)明作者、公司及轉(zhuǎn)載來(lái)源，違者必究。）